En los últimos años, desde que el mercado comenzó a recuperarse en 2012, el área metropolitana de Marbella (incluidos Estepona-Este y Benahavís) ahora está viendo cientos de nuevas propiedades que se están construyendo con énfasis en el diseño moderno, la mayoría con el estado de la tecnología. instalaciones de arte, incluyendo sistemas domésticos inteligentes que permiten un control absoluto de toda la casa con solo presionar un botón, incluso de forma remota. En las zonas residenciales más consolidadas, hay cientos de propiedades que fueron construidas hace al menos 20 años y ahora están siendo completamente renovadas con los más altos estándares para satisfacer los requisitos del mercado actual. La palabra clave ahora es calidad, y nunca antes Marbella había visto una variedad y variedad tan amplia de propiedades de alta calidad disponibles para la venta. El área metropolitana de Marbella está en el proceso de cumplir con todas las expectativas de desarrollo inmobiliario medido, de calidad y sostenible junto con una modernización sustancial y mejora de la infraestructura y los servicios. El resultado es la creciente popularidad de esta zona única como un verdadero oasis para el turismo residencial durante todo el año que satisface las necesidades de estilo de vida más sofisticadas y exigentes del comprador actual, así como para el turista clásico que se aloja en hoteles y alojamientos de alquiler. En las siguientes secciones analizaremos en profundidad el estado actual del mercado inmobiliario en esta área.
En 2018, las ventas totales de viviendas en España solo igualaron los niveles de 2008, mientras que el número de compradores extranjeros batió récords A nivel nacional, según el Ministerio de Fomento y con base en las cifras del Instituto Nacional de Estadística, 2018 finalizó con los mejores resultados de los últimos diez años, con 557.919 inmuebles residenciales vendidos (sin incluir la venta de vivienda pública) de los cuales 50,875 fueron propiedades de nueva construcción y 507,044 ventas de propiedades de reventa. Estas cifras representan un incremento del 9,4% respecto al año anterior con un fuerte repunte de las ventas observado en enero de 2019. Cabe destacar que el 12,64% de los compradores en 2018 procedían de fuera de España, liderados una vez más por Reino Unido, que representa el 15,54% de la número total de compradores extranjeros que compraron el doble de propiedades compradas por alemanes o franceses, segundo y tercero respectivamente.
Otros profesionales se mostraron menos reservados en su valoración: los más importantes fideicomisos de inversión inmobiliaria (SOCIMI), entre ellos Merlin y Colonial (que cotiza en la Bolsa de Madrid) y las promotoras nacionales Neinor, Aedas, Metrovacesa y Vía Célere, están de acuerdo. que “los cimientos del mercado son sólidos y hay un excelente potencial de crecimiento en los próximos dos o tres años, aunque más moderado ahora que en los últimos cinco años”. Más cerca de casa, en Andalucía, los compradores extranjeros (según las estadísticas de 2018 del Informe Anual del Registro) representan el 13,12% del total de compradores. Vale la pena señalar que las nacionalidades de los compradores cambian según la región.
Como ocurre desde hace décadas, los británicos son los principales compradores extranjeros en Andalucía por un amplio margen del 22,49%, seguidos de los suecos con un 10,09% y los belgas en tercer lugar con un 8,06%. En Baleares, por ejemplo, la nacionalidad líder fueron los alemanes con un 37,67%, seguidos por los británicos con un 15,30% y los italianos con un 6,47%. En la provincia de Málaga, los compradores extranjeros representaron el 28,98% de todos los compradores residenciales en 2018. Es interesante observar que el mayor volumen de ventas del área de Marbella se ha mantenido aproximadamente en el mismo nivel durante los últimos cinco años, mostrando un mercado estable que está en el proceso de consolidación sin ninguno de los signos de sobrecalentamiento como antes.
Impacto del Brexit
Al final, no hay duda de que el mercado británico seguirá siendo el mercado exterior único más importante para la compra de propiedades en España y en el área de Marbella en el futuro previsible, como ha sido cada año desde que Margaret Thatcher levantó los controles de cambio (entonces llamada la prima del dólar) en dos pasos en 1978 y 1979. El mercado ciertamente se ha visto afectado por el Brexit, pero la pregunta es, ¿cuánto más se verá afectado el comprador británico?
. La fortaleza del mercado británico estará relacionada, en gran parte, con la fortaleza de la economía británica y, por supuesto, con la libra esterlina. En este sentido, si hay un escenario de “Brexit duro” sin acuerdo, la economía británica se verá más afectada y, en consecuencia, el mercado británico.
. La cuota de mercado británica que tiene más probabilidades de verse afectada es el mercado con un precio inferior a 800.000 euros. Sorprendentemente, en lugar de renunciar a su sueño de unirse al increíble estilo de vida que se ofrece debido a la caída en el valor de la libra, parecería que los ciudadanos del Reino Unido más conscientes del presupuesto simplemente se ajustan el cinturón y compran propiedades menos costosas, o compran propiedades más baratas para renovar u obtener hipotecas a tasas de interés históricamente bajas.
. De hecho, un buen número de las ventas de propiedades más caras en 2018 se realizaron a ciudadanos británicos, muchos de los cuales ya eran residentes fuera del Reino Unido. Al mismo tiempo, creemos que otros problemas que están causando incertidumbre (es decir, pensiones, atención médica, residencia) se resolverán de manera aceptable, aunque mucho más fácil si hay un acuerdo de Brexit y con más dificultades sin uno. España ya ha anunciado que si no hay un acuerdo Brexit, los residentes británicos podrán mantener su residencia en España hasta al menos diciembre de 2020.
Finalmente, así como la incertidumbre de cualquier tipo afecta a los mercados en cualquier lugar, la incertidumbre generada por el Brexit está posponiendo los planes de algunas personas para comprar segundas viviendas.
Precios de la propiedad
A nivel nacional, en 2018 los precios de las propiedades residenciales subieron un promedio de 6.7%, el mayor incremento desde 2007 y el quinto año consecutivo de incrementos. No obstante, los precios solo ahora han alcanzado los niveles de 2011 y tienen un largo camino por recorrer antes de alcanzar los máximos previos a la crisis. Claramente, hay excepciones a lo anterior, en áreas residenciales específicas de alta demanda, prime y ultra prime en todo el país. Como se mencionó anteriormente, el volumen de ventas en el área metropolitana de Marbella ahora supera los niveles anteriores a la crisis, pero en las ubicaciones con mayor demanda, los precios ahora también superan los niveles anteriores a la crisis simplemente porque la demanda en esas áreas ahora es mayor que la oferta. En Marbella, por ejemplo, las propiedades junto a la playa en la Milla de Oro, especialmente alrededor de Puente Romano, y otras ubicaciones específicas y altamente deseables, tanto al este como al oeste de la ciudad, han alcanzado precios récord. La evidencia sólida muestra que los precios promedio en el área metropolitana de Marbella aún no han alcanzado los máximos previos a la crisis, como se ilustra en el gráfico anterior, basado en las estadísticas de precios del Ministerio de Vivienda español.
Los precios de reventa solicitados a veces son demasiado optimistas
Debido en parte a la histórica falta de estadísticas fiables en España con respecto a los precios reales de venta, muchos propietarios colocan sus propiedades en el mercado a precios demasiado optimistas. Algunos han ido demasiado lejos, tasando sus propiedades a un nivel que ni siquiera atrae visitas. En consecuencia, sus propiedades ni siquiera están llegando al mercado. Esto no es inusual en este mercado y eventualmente, con el tiempo, aquellos que piden demasiado tendrán que aceptar la realidad de que el mercado es bueno, ¡pero no tan bueno! Nuevos desarrollos que se venden sobre plano o en construcción Observamos un ligero descenso en las visitas a los nuevos desarrollos:
“En los últimos meses hemos notado una disminución en el número de visitas a los nuevos desarrollos que estamos promoviendo, lo que se debe claramente al aumento de nuevos proyectos actualmente disponibles en el mercado de la Costa ".
Los clientes que buscan una nueva propiedad hoy encuentran una inmensa gama y variedad de nuevos desarrollos en oferta; tantos que no pueden verlos todos.
Claramente, con más proyectos en construcción y con aproximadamente el mismo número de compradores potenciales para repartir entre ellos, algunos se venderán mejor que otros. Por lo tanto, es más importante que nunca que los compradores utilicen agentes con mucho conocimiento y experiencia para guiarlos de un desarrollo a otro y ayudarlos a discernir entre los muchos productos que se ofrecen. Muchos proyectos nuevos están comenzando a crear un mercado muy competitivo que siempre es una ventaja para los compradores.
Como siempre, son aquellos proyectos que se encuentran en las mejores ubicaciones, con el mejor diseño, calidad de acabados y precios más competitivos los que tendrán más éxito en la venta.
En 2018 el Colegio de Arquitectos de Málaga aprobó proyectos que representan 1.107 viviendas a construir en Estepona, frente a las 800 del año anterior, según las estadísticas publicadas el 19 de enero por la asociación. En Marbella se aprobaron proyectos para la edificación de 587 inmuebles frente a los 252 del año anterior. Es probable que veamos nuevos proyectos de construcción a gran escala comenzando a materializarse a un ritmo más lento ahora que las mejores obras de construcción ya se han vendido y los precios de las pocas buenas obras de construcción que quedan están aumentando. Los costos de construcción también están aumentando sustancialmente en parte debido a la escasez, una vez más, de mano de obra calificada y ciertos materiales de construcción.
Atrás quedaron los días en los que la gente optaba por venir a la zona de Marbella exclusivamente por su buen tiempo. Las semillas del “turismo residencial de calidad” que fueron sembradas en los años 50 por Ricardo Soriano y el Príncipe Alfonso y quienes los siguieron, siguen creciendo y floreciendo, apelando hoy a un mercado mucho más amplio que al principio. Marbella se está moviendo rápidamente hacia una nueva era de turismo residencial de clase mundial, con promotores inmobiliarios mucho más sofisticados que en el pasado, que están trabajando con éxito para atraer a los compradores y turistas más experimentados y cosmopolitas.
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